Từ ngày 01/08/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. Người có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai sau thời điểm cần phải lưu ý những vấn đề gì? Bài viết này sẽ đi sâu vào việc phân tích các quy định liên quan nhằm cung cấp cho bạn đọc cái nhìn toàn diện và rõ ràng hơn về vấn đề này.

Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện sau: nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…).

Đồng thời, phải có thêm các loại giấy tờ sau: giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng…

Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và trong nội dung dự án có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua và không thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm giao dịch (đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để thi hành án,…). Nhà ở hình thành trong tương lai đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Bảo lãnh của ngân hàng đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các chủ đầu tư bất động sản vẫn phải được ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính đối với người mua nhà nhưng người mua sẽ có toàn quyền quyết định xem việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có được hỗ trợ bằng bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, bên mua nhà ở hình thành trong tương lai được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình, phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư.

Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho người mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp và bên mua nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với người mua theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và người mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

Quá trình đặt cọc và thanh toán

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Đối với trường hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua.

Bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Chủ đầu tư bàn giao nhà ở cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm thực hiện nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật. Việc bàn giao nhà ở được lập thành văn bản và bên mua thực hiện nhận bàn giao trực tiếp hoặc thông qua người đại diện theo uỷ quyền.

Hợp đồng mẫu cho giao dịch liên quan đến bất động sản

Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 quy định nhiều loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản và trao cho Chính Phủ trách nhiệm quy định các hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản. Luật mới không quy định cụ thể về việc bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu.