Trong quá trình triển khai dự án đầu tư, vì lý do khách quan dẫn đến thay đổi trong chiến lược đầu tư, kinh doanh hoặc quản trị dẫn đến nhu cầu chia, tách dự án đầu tư để đảm bảo vận hành hiệu quả cho dự án. Tuy nhiên, đối với dự án sử dụng đất là nhà nước cho thuê đất, việc chia tách dự án đầu tư ngoài thực hiện theo pháp luật về đầu tư sẽ phải tuân thủ và thực hiện theo đúng quy trình quy định của pháp luật về đất đai và các hướng dẫn có liên quan.

Vậy đối với những dự án đầu tư sử dụng đất nhà nước cho thuê, chia tách dự án đầu tư sẽ được thực hiện như thế nào? Để đáp ứng điều kiện và quy trình thực hiện chia tách đối với dự án được nhà nước cho thuê đất, Naci Law sẽ cung cấp thông tin chi tiết và tư vấn cụ thể qua bài viết dưới đây.

1. Căn cứ pháp lý:

• Biểu cam kết WTO;
• Luật đầu tư 2020;
• Luật doanh nghiệp 2020;
• Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
• Luật kinh doanh bất động sản 2014;
• Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản;
• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
• Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
• Nghị định 01/2021/NĐ-CP ngày 04 tháng 01 năm 2021 của Chính phủ quy định về Đăng ký doanh nghiệp;
• Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2015;
• Thông thư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính ngày 19 tháng 05 năm 2014.

2. Nội dung

Để thực hiện chia, tách dự án đầu tư do nhà nước cho thuê đất, mời Quý khách hàng tham khảo về điều kiện và quy trình chia, tách dự án đầu tư tại đây.

Ngoài ra điều kiện như đối với các dự án chia, tách thông thường, nhà đầu tư cần lưu ý các điều kiện và quy trình thực hiện đặc thù đối với việc chia, tách các dự án có chia tách doanh nghiệp thực hiện dự án được nhà nước cho thuê đất, như sau:

Thứ nhất, việc quyết định chia, tách doanh nghiệp phải xác định rõ từng doanh nghiệp được sử dụng đất sau khi chia, tách; quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của từng doanh nghiệp sau khi chia, tách.Trường hợp việc phân chia quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp sau khi chia, tách dẫn đến việc chia, tách thửa đất thì việc chia, tách thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch điểm dân cư nông thôn; quy hoạch nông thôn mới.

Thứ hai, đối với trường hợp chia, tách doanh nghiệp mà có phân chia quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp sau khi chia, tách và không thay đổi mục đích sử dụng đất thì xử lý như sau:

Trường hợp công ty bị chia, tách đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất đã trả có nguồn từ ngân sách nhà nước thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất của công ty bị chia, tách để giao đất, cho thuê đất đối với công ty sau khi chia, tách theo quy định của pháp luật về đất đai (Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với công ty sau khi chia, tách).

Trường hợp công ty bị chia, tách đã được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn từ ngân sách nhà nước thì công ty sử dụng đất sau khi chia, tách được kế thừa các quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất của công ty bị chia, tách và có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ ba, trường hợp chia, tách doanh nghiệp đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định đồng thời với thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. 

Quy trình thực hiện:

Thủ tục đăng ký biến động và ký lại hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường trong trường hợp công ty bị chia, tách đã được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bước 1: Thực hiện ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường (trường hợp thuê đất mà không phải ban hành lại quyết định cho thuê đất)

Giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp công ty sau khi chia, tách thuê đất trả tiền thuê hàng năm là giá đất đã xác định để tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp bị chia, tách nếu thời điểm chia, tách doanh nghiệp thuộc chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất và phải xác định lại theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP khi hết chu kỳ 05 năm ổn định tiền thuê đất.

Bước 2: Công ty sử dụng đất sau khi chia, tách thực hiện nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
• Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như: hợp đồng thuê, quyết định cho thuê đất và các tài liệu liên quan.

Bước 3: Xử lý tại Văn phòng đăng ký đất đai

Thực hiện xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Nhận kết quả xử lý

Đối với trường hợp chia, tách và đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

LE PHAT DAT

(Legal Consultant)