Trong quá trình đầu tư kinh doanh các dự án đầu tư có thể vì một vài lý do mà nhà đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án, có thể là kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tài chính hay vận hành không hiệu quả mà nhà đầu tư cần chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho các nhà đầu tư khác tham gia để đảm bảo tạo điều kiện hoàn thành dự án. Vậy để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cần đáp ứng điều kiện và quy trình thực hiện như thế nào? Cần lưu ý các vấn đề gì? Naci Law xin tư vấn cụ thể qua bài viết bên dưới.
1.Điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư
1.1. Điều kiện chung:
- Điều kiện tiên quyết là phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động trong các trường hợp như: Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư; Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp; Hết thời hạn thực hiện dự án hoặc đối với các trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt một phần dự án thuộc phần dự án dự kiến chuyển nhượng
- Điều kiện tiếp cận thị trường: cần xem xét quốc tịch Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có là thành viên trong điều ước quốc tế về đầu tư có hiệu lực đối với Việt Nam hoặc thuộc vào trường hợp điều ước quốc tế giữa Việt Nam và quốc gia, vùng lãnh thổ đó có quy định khác để áp dụng các quy định phù hợp đối với nhà đầu tư. Trong trường hợp Nhà đầu tư nước ngoài thuộc quốc gia, vùng lãnh thổ không phải là thành viên WTO và đồng thời không phải là quốc gia, vũng lãnh thổ có quy định khác thì sẽ thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam được áp dụng điều kiện tiếp cận thị trường như quy định đối với nhà đầu tư thuộc quốc gia, vùng lãnh thổ là thành viên WTO.
Ngoài ra, căn cứ luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên, Chính phủ công bố Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài (Phụ lục I của Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021), gồm: ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường và ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện. Do vậy để chuyển nhượng cho Nhà đầu tư nước ngoài, Bên chuyển nhượng phải xem xét về mục tiêu thực hiện dự án có thuộc vào điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, dựa trên các hình thức hạn chế sau: (i) Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế; (ii) Hình thức đầu tư;(iii) Phạm vi hoạt động đầu tư; (iv) Năng lực của nhà đầu tư, đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư; (v) Điều kiện khác.
Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng theo các hình thức trên sẽ được đăng tải, cập nhật trên Cổng thông tin quốc gia về đầu tư (https://fdi.gov.vn/)
- Các điều kiện khác: Ngoài điều kiện về quốc tịch nhà đầu tư, điều kiện về ngành, nghề, thì nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam còn phải đáp ứng các điều kiện sau đây (nếu có): (i) Sử dụng đất đai, lao động; các nguồn tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản; (ii) Sản xuất, cung ứng hàng hóa, dịch vụ công hoặc hàng hóa, dịch vụ độc quyền nhà nước; (iii) Sở hữu, kinh doanh nhà ở, bất động sản;(iv) Áp dụng các hình thức hỗ trợ, trợ cấp của Nhà nước đối với một số ngành, lĩnh vực hoặc phát triển vùng, địa bàn lãnh thổ;(v) Tham gia chương trình, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; (vi) Các điều kiện khác theo quy định tại các luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế về đầu tư có quy định không cho phép hoặc hạn chế tiếp cận thị trường đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
1.2. Điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng đối với dự án bất động sản
Dự án được phép chuyển nhượng là dự án đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt;
- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần dự án chuyển nhượng;
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
2. Quy trình thực hiện
2.1. Đối với việc chuyển nhượng vốn
Bước 1: Xin công văn chấp thuận mua lại một phần hoặc toàn bộ phần vốn góp trong trong tổ chức kinh tế thực hiện dự án. (Đối với nhà đầu tư nước ngoài khi thuộc vào điều kiện được quy định tại Điều 26 Luật đầu tư 2020)
Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Giấy đề nghị xin công văn chấp thuận mua lại phần vốn góp;
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp nhà đầu tư;
- Điều lệ công ty nhà đầu tư;
- Xác nhận số dư tài khoản hoặc báo cáo tài chính đã kiểm toán năm gần nhất.
Bước 2: Sau khi có kết quả chấp thuận việc mua lại 100% phần vốn vốn góp trong tổ chức kinh tế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà đầu tư thực hiện mở tài khoản đầu tư tại một ngân hàng được phép và chuyển phần vốn góp tương ứng vào tài khoản trên.
Bước 3: Nhà đầu tư thực hiện thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng và bên chuyển nhượng tiến hành kê khai thuế chuyển nhượng phần vốn góp.
Bước 4: Thực hiện thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp với cơ quan đăng ký kinh doanh
Bước 5: Thực hiện điều chỉnh cập nhật Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ghi nhận nhà đầu tư mới sau khi nhận chuyển nhượng
2.2. Đối với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản
Bước 1: Chủ đầu tư dự án nộp trực tiếp hồ sơ đến với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND phân quyền.
Đối với thầm quyền UBND cấp tỉnh: Cơ quan sẽ tổ chức thẩm định lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, thời gian thực hiện lấy ý kiến trong 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
Đối với thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ: Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ trong thời hạn 45 ngày UBND cấp tỉnh sẽ tiến hành lấy ý kiến của các bộ, ngành liên quan và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét.
Bước 2: Kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng thì trong vòng 30 ngày các bên phải tiến hành ký kết hợp đồng.
Bước 3: Sau khi thực hiện việc ký kết các bên có trách nhiệm nộp thuế phí chuyển nhượng.
Bước 4: Thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng một phần dự án trước thời hạn bàn giao là 15 ngày.
Sau đó, bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ phần dự án cho bên nhận chuyển nhượng, việc bàn giao phải lập thành văn bản có chữ ký các bên.
Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp thực triển khai dự án ngay sau khi hoàn tất các nghĩa vụ liên quan đến thuế và phí.
Bước 5: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, trường hợp chuyển nhượng phần dự án gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì một trong các bên phải thực hiện đề nghị thu hồi theo quy định luật đất đai.
3. Một số điểm cần lưu ý đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư
Thứ nhất, nhà đầu tư nên thẩm tra thông tin sơ bộ Dự án đầu tư về điểm mạnh, điểm yếu, tiềm năng phát triển của công ty để đưa ra quyết định phù hợp. Sau khi có quyết định chính thức nhận chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư cần phải tiến hành thẩm định chuyên sâu về tình hình của Dự án đầu tư mà nhà đầu tư muốn đầu tư vào, nhờ sự hỗ trợ của luật sư, kế toán và chuyên gia thẩm định doanh nghiệp để lường trước được các rủi ro như: rủi ro về pháp lý, rủi ro về tài chính và các mức độ rủi ro khác tiềm ẩn, qua đó xác định được giá trị giao dịch. Việc tìm hiểu rõ tình hình của công ty sẽ giúp nhà đầu tư xác định được giá trị thật của phần vốn góp, cơ hội sinh lợi và xác định chiến lược kinh doanh.
Thứ hai, khi đã đáp ứng điều kiện yêu cầu của nhà đầu tư và quyết định mua lại phần vốn góp của của Dự án đầu tư. Nhà đầu tư cần xem xét cẩn thận các điều kiện cần đáp ứng của nhà đầu tư nước ngoài như đã đề cập tại phần trên, đặc biệt là điều kiện về mục tiêu thực hiện dự án, trong trường hợp Dự án đầu tư có mục tiêu thực hiện chưa được tiếp cận thị trường hoặc ngành nghề có hạn chế tiếp cận thị trường mà Nhà đầu tư không đáp ứng được điều kiện đó, nhằm để đơn giản thủ tục. Nhà đầu tư cần phải yêu cầu Công ty chuyển nhượng xem xét loại bỏ những ngành nghề thực sự không cần thiết, chỉ để lại những ngành nghề chính và bổ sung những ngành, nghề mà Nhà đầu tư dự định thực hiện sau nhận chuyển nhượng trước khi tiến hành chuyển nhượng.
Thứ ba, để không gián đoạn thời gian thực hiện, nhà đầu tư nước ngoài nên chuẩn bị trước bản hợp pháp hoá lãnh sự và bản dịch công chứng các tài liệu sau: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Điều lệ công ty; Báo cáo tài chính hoặc xác nhận số dư ngân hàng (Số dư phải lớn hơn hoặc bằng phần vốn góp dự định nhận chuyển nhượng); hộ chiếu người đại diện vốn.
Ngoài ra, Đối với các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tiến hành thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư khi chuyển nhượng một phần dự án. Đối với việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây: (i) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; (ii) Không làm thay đổi nội dung của dự án; (iii) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Cuối cùng, nhà đầu tư nên tìm đến một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, uy tín để được hỗ trợ toàn bộ quy trình, nhằm giảm thiểu các rủi ro, giúp thủ tục pháp lý được rút ngắn thời gian, tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp tục triển khai dự án được nhanh chóng.
Căn cứ pháp lý:
- Biểu cam kết WTO;
- Luật đầu tư 2020;
- Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
- Luật kinh doanh bất động sản 2014;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản;
- Luật đất đai 2013.
- Luật doanh nghiệp 2020;
- Nghị định 01/2021/NĐ-CP ngày 04 tháng 01 năm 2021 của Chính phủ quy định về Đăng ký doanh nghiệp
Trên đây là những thông tin về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài do Nacilaw biên soạn tư vấn. Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý hay bất kỳ thắc mắc có mong muốn được giải đáp nhanh chóng, vui lòng liên hệ với số điện thoại Hotline của chúng tôi để được hỗ trợ giải đáp nhanh chóng.
LÊ PHÁT ĐẠT
(Legal Consultant)
