Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
“1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
=> Do đó, cho thuê nhà xưởng dư thừa được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản là:
“- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản;
– Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
– Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.”
Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Bên cạnh đó, theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc cho thuê lại:
“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Như vậy, nếu doanh nghiệp có nhà xưởng muốn cho bên thứ ba thuê lại, thì doanh nghiệp phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh khi kinh doanh ngành, nghề kinh doanh bất động sản và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh và đảm bảo các điều kiện sau đây:
(i) Phải được sự đồng ý của bên cho thuê (chủ nhà xưởng). Nội dung này phải được ghi nhận trong hợp đồng thuê ban đầu hoặc phụ lục hợp đồng;
(ii) Đăng ký thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản (mã 6810);
(iii) Đăng ký thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) theo quy định của Luật Đầu tư;
(iv) Nhà xưởng cho thuê có hồ sơ pháp lý đầy đủ, hợp pháp; không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu đang thế chấp thì phải có văn bản chấp thuận của đơn vị nhận thế chấp.
(v) Nội dung hợp đồng lưu ý đến việc phân định trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê lại về xử lý nước thải, tải lượng nước thải trước khi đấu nối vào hệ thống thu gom chung của cụm công nghiệp; trách nhiệm thu gom, chuyển giao chất thải rắn, chất thải nguy hại; trách nhiệm thanh toán các khoản phí duy tu, cỉa tạo cơ sở hạ tầng và các khoản phí khác; yêu cầu về đảm bảo điều kiện chất lượng công trình nhà xưởng, phòng cháy chữa cháy, môi trường….
Đối với bên thuê lại nhà xưởng dư thừa, bên thuê lại phải sử dụng nhà xưởng theo mục đích đã được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất mà bên cho thuê đã ký.
