Quyền địa dịch hay còn gọi là quyền đối với bất động sản liền kề là một trong những chế định quyền đặc thù trong hệ thống pháp luật dân sự. Có thể hiểu đơn giản đây là các quyền mà pháp luật trao cho chủ sở hữu bất động sản được sử dụng bất động sản liền kề trong trường hợp cần thiết và hợp lý nhằm phục vụ cho quá trình khai thác và sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Theo đó quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm các quyền cụ thể sau:
1. Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề
Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề là một trong các quyền được xác lập dựa trên điều kiện tự nhiên về địa thế của bất động sản bị vây bọc.
Nếu do vị trí tự nhiên của bất động sản bị vây bọc mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Trường hợp chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua cản trở hoặc ngăn chặn việc cấp thoát nước dẫn đến làm trầm trọng tình trạng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Đối với quyền này người sử dụng lối cấp, thoát nước được xác lập chủ yếu dựa vào điều kiện địa thế của bất động sản nhưng cũng phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì phải bồi thường.
Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
2. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất rõ về Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.”
Tương tự như Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề, Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một trong những quyền được xác lập căn cứ vào điều kiện về địa thế tự nhiên của bất động sản bị vây bọc.
Ngoài ra Điều luật cũng quy định rõ về bất động sản phải là đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp (đất canh tác). Người có quyền trong trường hợp này được quy định khá rộng “Người có quyền sử dụng đất”, theo đó không chỉ những người đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hưởng quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác mà những chủ sở hữu bất động sản đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người đi thuê đất cũng có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu.
3. Quyền về lối đi qua
Quyền về lối đi qua là một trong những vấn đề xảy ra tranh chấp khá phổ biến hiện nay bởi thông thường lối đi qua sẽ chiếm một diện tích khá lớn và trên diện tích lối đi đó sẽ không thể sử dụng đồng thời cho mục đích khác. Dù vậy, để bất động sản bị vây bọc được khai tác sử dụng luật hiện hành vẫn yêu cầu chủ bất động sản liền kề phải dành ra một lối đi hợp lý và thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng.
Lối đi được sẽ mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Cũng như tinh thần chung của các quyền đối với bất động sản liền kề khác, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Việc mở lối đi do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thuận tiện việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.
Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không cần có đền bù.
4. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác
Trong thời đại 4.0 hiện nay điện và thông tin liên lạc là những nhu cầu không thể thiếu, theo đó để có điện hay kết nối được thông tin liên lạc thì không thể thiếu các phương tiện truyền tài. Các phương tiện này cần có sự kết nối không đứt quãng từ nơi phát đến nơi người dùng, do đó pháp luật hiện hành quy định về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác là vô cùng hợp lý.
Cụ thể Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.”.
Thực tế cho thấy việc mắc dây tải điện hay thông tin liên lạc không chỉ phải qua các bất động sản liền kề mà có thể cần qua rất nhiều bất động sản không liền kề khác. Đồng thời việc mắc các dây này có thể do chủ sở hữu thửa đất bị vây bọc mắc hoặc do đơn vị cung cấp dịch vụ điện hoặc thông tin liên lạc mắc. Theo đó trong trường hợp này không mấy khi chủ sở hữu phải đứng ra yêu cầu các chủ sở hữu khác cho mình mắc dây tải điện hoặc dây mạng,..tuy vậy việc quy định quyền này trong dân sự cũng một phần đảm bảo được về điện và thông tin liên lạc phục vụ cho quá trình sử dụng đất của chủ sở hữu.
Trên đây là các nội dung về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được hưởng một trong các quyền trên nhằm mục đích khai thác tốt nhất công dụng của bất động sản. Việc thực hiện quyền sẽ được tiến hành trực tiếp trên bất động sản liền kề khi bất động sản bị vây bọc có những hạn chế do địa thế tự nhiên (bất động sản bị vây bộc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra vào; bất động sản không có lối thoát nước, …) cần phải được bất động sản chịu hưởng quyền tạo điều kiện (mở lối đi qua; cho phép làm đường ống thoát nước; …) để có thể khai thác đầy đủ công dụng.
NACI LAW,
Văn phòng Hà Nội: Tầng 6, Khu văn phòng 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy, Hà Nội.
Số điện thoại: +84. 9789 38 505
Văn phòng Hồ Chí Minh: Tầng 4 Lô A Số 974, đường Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: +84. 977 305 787
Văn phòng Bắc Giang: Lô 12, liền kề 37, Khu đô thị phía nam thành phố Bắc Giang
Số điện thoại: +84. 8191 81 116
Văn phòng Hàn Quốc: 21-15, Dongnam-ro 9 gil, Songpa-gu, Seoul, Korea
Số điện thoại: 0904 537 525
Cam kết của Naci Law khi thực hiện các dịch vụ pháp lý cho khách hàng:
- Luôn tuân thủ pháp luật Việt Nam và pháp luật Quốc tế.
- Cập nhật, thông báo tiến độ theo giai đoạn cho khách hàng.
- Luôn tìm các phương án để hạn chế tốt nhất các rủi ro và giải quyết tận cùng nếu có các rủi ro phát sinh.
- Hoàn lại chi phí cho khách hàng nếu đã nỗ lực nhưng không thể hoàn thành được công việc.
