Địa điểm thực hiện dự án đầu tư có thể hiểu là nơi mà nhà đầu tư tiến hành hoạt động đầu tư; diện tích sử dụng đất là phần diện tích đất để có thể thực hiện dự án trên đó. Trong một số trường hợp, diện tích sử dụng đất là một chỉ tiêu gắn liền với địa điểm thực hiện dự án đầu tư như dự án được giao đất hoặc thuê đất; nhưng cũng có trường hợp dự án không có nội dung này như dự án đi thuê văn phòng, nhà xưởng hoặc công trình đã được xây dựng. Trong quá trình hoạt động, để phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh mà nhà đầu tư có thể điều chỉnh địa điểm, phần diện tích đất này và phải thực hiện thủ tục điều chỉnh theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Trong bài viết này, Nacilaw xin đưa ra quy định và cách thức thực hiện, cũng như kinh nghiệm đăng ký điều chỉnh nội dung địa điểm thực hiện dự án, diện tích sử dụng đất trong dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư như sau:
1. Thành phần hồ sơ điều chỉnh địa điểm thực hiện dự án đầu tư, diện tích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 47 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì nội dung điều chỉnh địa điểm thực hiện dự án đầu tư, diện tích sử dụng đất có thành phần hồ sơ bao gồm:
a) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
b) Báo cáo tình hình triển khai dự án đầu tư đến thời điểm điều chỉnh;
c) Quyết định của nhà đầu tư về việc điều chỉnh dự án đầu tư đối với nhà đầu tư là tổ chức;
d) Giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT đã có đề cập tới biểu mẫu Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư, Báo cáo tình hình triển khai dự án đầu tư đến thời điểm điều chỉnh, nhà đầu tư có thể tải về để sử dụng.
Đối với Quyết định của nhà đầu tư về việc điều chỉnh dự án đầu tư đối với nhà đầu tư là tổ chức là văn bản do nhà đầu tư ban hành, nhưng theo hướng dẫn tại Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT thì Quyết địn h này là Quyết định và bản sao hợp lệ biên bản họp của Hội đồng thành viên/Đại hội đồng cổ đông/thành viên hợp danh/chủ sở hữu của Tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư về việc điều chỉnh dự án đầu tư hoặc văn bản hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Với quy định này, nhà đầu tư cần lưu ý tùy từng loại hình tổ chức kinh tế mà có các văn bản Quyết định và Biên bản họp tuân thủ theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc các văn bản pháp luật khác liên quan.
Riêng đối với Giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có thể chưa hình dung ra được hết các tài liệu trong nội dung này gồm những gì, dẫn tới chuẩn bị thiếu tài liệu hoặc tài liệu không đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Các tài liệu tại nội dung này gồm:
(*) Trường hợp nhà đầu tư thuê địa điểm thực hiện dự án là tòa nhà văn phòng, nhà dân, nhà xưởng:
a) Hợp đồng thuê địa điểm thực hiện dự án mới: dùng để xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận tài sản trên đất: thể hiện việc tuân thủ quy định về điều kiện của nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản, tuy còn hai điều kiện khác nhưng đây là điều kiện mà cơ quan đăng ký đầu tư sẽ xem xét, bên cho thuê phải có nghĩa vụ đáp ứng các điều kiện còn lại theo quy định để đưa bất động sản vào kinh doanh; ngoài ra, còn nhằm xác định được đúng mục đích sử dụng đất;
c) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, đăng ký đầu tư (nếu có), quyết định chủ trương đầu tư (nếu có) của bên cho thuê là tổ chức hoặc Giấy tờ pháp lý như chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu của bên cho thuê là cá nhân: để xác định tư cách pháp lý của bên cho thuê;
d) Các văn bản có liên quan khác của bên cho thuê như giấy phép xây dựng; giấy phép phòng cháy chữa cháy; báo cáo tình hình sử dụng nhà xưởng, đánh giá tác động môi trường, bản vẽ mặt bằng đã được phê duyệt có thể hiện vụ trí thuê trong trường hợp thuê nhà xưởng: nhằm xác định địa điểm thực hiện dự án được xây dựng đúng quy định, đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, riêng đối với việc thuê nhà xưởng cần xác định được tại cùng một vị trí thuê không tồn tại hai hoặc nhiều dự án hoạt động dự vào báo cáo của bên cho thuê và dữ liệu của cơ quan cấp phép.
(**) Trường hợp nhà đầu tư thuê địa điểm thực hiện dự án là đất gắn liền với cơ sở hạ tầng:
a) Hợp đồng thuê đất gắn với cơ sở hạ tầng: dùng để xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
b) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, đăng ký đầu tư (nếu có), quyết định chủ trương đầu tư (nếu có) của bên cho thuê cơ sở hạ tầng tư nhân;
Đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp được phân thành từng lô để chuyên cho các nhà đầu tư/tổ chức kinh tế thuê phục vụ hoạt động sản xuất hàng hóa và được cấp, phê duyệt theo quyết định chủ trương đầu tư nên không cần các tài liệu khác để chứng minh đáp ứng điều kiện cho thuê.
2. Trình tự thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư chung
Bước 1: Nhà đầu tư đăng ký kê khai hồ sơ online trên cổng thông tin đầu tư nước ngoài, một số tỉnh yêu cầu nộp hồ sơ online trên trang dịch vụ hành chính công của tỉnh đó.
Bước 2: Nhà đầu tư nộp hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư tại Cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền;
Thời gian thực hiện: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, Cơ quan đăng ký đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ.
Bước 3: Đối với đa số dự án đầu tư, địa điểm thực hiện dự án chính là địa chỉ trụ sở chính của tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư. Do đó, khi thay đổi địa điểm thực hiện dự án thì tổ chức kinh tế phải tiến hành thay đổi địa chỉ trụ sở chính theo quy định. Trong trường hợp tổ chức kinh tế là doanh nghiệp sẽ phải thực hiện thủ tục thay đổi nội dun đăng ký doanh nghiệp tại Cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền;
Thời gian thực hiện: Trong vòng 3 ngày làm việc, Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi hoặc thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ.
3. Một số trường hợp đặc biệt
3.1. Chuyển địa điểm thực hiện dự án giữa hai tỉnh/thành phố.
Đây là một trong các trường hợp đặc biệt mà các Cơ quan đăng ký đầu tư tại mỗi tỉnh/thành phố lại có các hướng dẫn thủ tục khác nhau do Luật Đầu tư không có quy định cụ thể. Có những tỉnh/thành phố nơi mà dự án chuyển đến cho phép thực hiện theo thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư, nơi chuyển đi yêu cầu thực hiện báo cáo và thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp, hoặc chỉ cần làm một văn bản thông báo về việc dự án chuyển địa điểm, hoặc không cần thực hiện thủ tục gì. Nhưng cũng có tỉnh/thành phố yêu cầu nhà đầu tư thành lập dự án mới, khi đó nhà đầu tư phải chấm dứt dự án đầu tư tại nơi có dự án chuyển đi, hoặc cũng có tỉnh/thành phố không chấp nhận dự án đầu tư chuyển đến do mỗi tỉnh có một chính sách thu hút đầu tư khác nhau. Vì vậy, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện việc chuyển địa điểm thực hiện dự án sang tỉnh/thành phố khác.
3.2. Bổ sung thêm địa điểm thực hiện dự án.
Với trường hợp này, nhà đầu tư có thể điều chỉnh bổ sung thêm địa điểm thực hiện dự án trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhưng cần lưu ý địa điểm bổ sung phải cùng trong một tỉnh/thành phố, cùng thuộc một Cơ quan cấp phép đầu tư và cùng thuộc một dự án mà không phải là hai dự án khác nhau. Tại địa điểm mới bổ sung, tổ chức kinh tế thực hiện dự án lập thêm địa điểm kinh doanh đề phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp.
TRẦN ĐỨC THIỆN
(Legal Consultant)
