Tìm hiểu để đưa quyết định mua căn hộ chung cư là một vấn đề quan trọng. Tuy nhiên, việc nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư cũng là vấn đề cần đặc biệt quan tâm. Để tránh, hạn chế đến mức thấp nhấp những rủi ro pháp lý có thể xảy ra, người mua cần đặc biệt lưu ý đến những vấn đề gì để bảo vệ quyền lợi của mình trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư?
Một số quy định về điều kiện bàn giao căn hộ chung cư:
“2. Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này.” (Khoản 3, Điều 123 Luật Xây dựng)
“1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng;
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.” (Khoản 1, Điều 124 Luật Xây dựng)
“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.” (Khoản 1, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản)
“3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.” (Khoản 3, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản)
“4. Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.” (Khoản 4, Điều 16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về Kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở)
“1. Công trình xây dựng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều này (cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Sở xây dựng…) kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công và khi hoàn thành thi công xây dựng công trình theo quy định tại khoản 45 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.” (Khoản 1, Điều 24 Nghị định 06/2021/NĐ-CP về Kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng)
“b) Cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện kiểm tra theo nội dung quy định tại điểm b khoản 4 Điều này, trường hợp công trình không được kiểm tra trong quá trình thi công theo quy định tại khoản 5 Điều này thì thực hiện kiểm tra theo các nội dung quy định tại khoản 4 Điều này; ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư theo quy định tại Phụ lục VII Nghị định này hoặc ra văn bản không chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư trong đó nêu rõ các nội dung còn tồn tại cần được khắc phục. Thời hạn ra văn bản của cơ quan chuyên môn về xây dựng không quá 30 ngày đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt và 20 ngày đối với công trình còn lại kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu;” (Điểm b Khoản 6 Điều 24 Nghị định 06/2021/NĐ-CP về Kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng)
Như vậy, có thể hiểu rằng, các chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao căn hộ chung cư cho người mua khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng các công trình xây dựng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và việc nghiệm thu này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra và chấp thuận.
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định sẽ bị p hạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng. (Theo quy định tại Điểm d, Khoản 4, Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)