Quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh bất động sản

Hiện nay ở Việt Nam, thị trường bất động sản luôn sôi động, thu hút một lượng lớn cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Vậy bất động sản là gì? Kinh doanh bất động sản được hiểu ra sao? Điều kiện để kinh doanh bất động sản bảo gồm những điều kiện nào? Loại bất động sản nào được phép đưa vào kinh doanh bất động sản?

1. Khái niệm Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự 2015 có quy định thì tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Cả bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Trong đó, bất động sản lại bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Từ quy định trên có thể thấy hiện nay pháp luật vẫn quy định mở về bất động sản mà chưa có quy định cụ thể về những loại tài sản thuộc danh mục “bất động sản”. Bất động sản có những đặc trưng sau:

Một là, bất động sản cố định về vị trí địa lý và không thể di rời. Hiện nay ở Việt Nam, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là tiền đề quan trọng để xuất hiện các loại bất động sản khác, do đặc thù về tính chất là một loại tài sản có hạn mà con người không thể tạo ra, cố định về vị trí và giới hạn bởi diện tích nên không ai có thể di chuyển được. Bên cạnh đó thì bất cứ tài sản nào gắn liền với đất thì đều là bất động sản. Vị trí của bất động sản ở từng thời điểm sẽ là yếu tố làm nên giá trị và lợi ích của nó, thể hiện thông qua về mức giá và công năng sử dụng của bất động sản.

Hai là, bất động sản có tính lâu bền. Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện bởi thời gian tồn tại của nó, như đất đai là một điển hình của bất động sản về sự lâu bền này. Đất đai là nguồn tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, tồn tại lâu bền và không thể bị hủy hoại. Trên đất đó mà con người xây dựng công trình, nhà ở thì những công trình kiến trúc đó sẽ tồn tại hàng chục thậm chí hàng trăm năm đến nghìn năm.

Ba là, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. Xuất phát từ sự ra đời của nó là do thiên nhiên ban tặng, tạo ra mà không ai có thể làm tăng thêm nên diện tích của đất đai là có hạn. Tính khan hiếm này thể hiện ở diện tích đất trên bề mặt trái đất, đất tạo thành từng khu vực, vùng, lãnh thổ,… chỗ có chỗ không nên bộc lộ sự khan hiếm của nó rất rõ ràng. Việc khan hiếm của đất, không thể di rời tạo lên nó là một tài sản cá biệt so với tất cả các loại tài sản khác.

2. Khái niệm Kinh doanh bất động sản

Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có định nghĩa “Kinh doanh bất động sản” như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.

Từ khái niệm trên ta nhận thấy rằng hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để thực hiện nhiều hoạt động kinh doanh bất động sản khác nhau. Hoạt động kinh doanh này mang một số đặc trưng như sau:

Một là, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định Luật Đầu tư 2020. Do hoạt động kinh doanh bất động sản triển khai trên tài sản đặc biệt đó là đất đai, được thực hiện với quy mô lớn, cơ cấu quản lý chặt chẽ nên tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản đều là những chủ thể có tiềm lực về tài chính. Trong luật Kinh doanh bất động sản có yêu cầu doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản yêu cầu phải có lượng vốn pháp định tương đối lớn đó là 20 tỷ đồng. Nhưng cho đến khi Luật Đầu tư 2020 ra đời đã bỏ đi yêu cầu về vốn pháp định, không yêu cầu các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh ngành nghề này phải có 20 tỷ như trước nữa. Nhưng trong kinh doanh bất động sản thì còn có các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác mà có điều kiện yêu cầu về chứng chỉ hành nghề bắt buộc để đảm bảo cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất động sản chất lượng và chuyên nghiệp.

Hai là, đối tượng được đưa vào kinh doanh là một loại tài sản đặc biệt. Loại tài sản này đặc biệt theo đúng những đặc trưng của nó bởi sự giới hạn nguồn đất đai, không thể tạo ra bởi con người và luôn cố định một vị trí, khi rót vốn vào sẽ có giá trị lâu dài. Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất… đều là bất động sản và có quyền tài sản là quyền sử dụng đối với đất đai.

Ba là, hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận lớn nhưng tiềm ẩn rủi ro rất cao. Thị trường bất động sản cực kì nhạy cảm và dễ biến động, chịu tác động trực tiếp bởi các cơ chế, chính sách của nhà nước và nhu cầu của người dân,… Chính vì vậy, chỉ cần cơ chế, chính sách của nhà nước thay đổi thì cũng kéo theo sự lay động hoặc phát triển của thị trường bất động sản của từng khu vực. Việc thay đổi từ chính sách sẽ làm cho các chủ đầu tư hay các công ty kinh doanh bất động sản không thể xoay chuyển theo kịp, từ đó sẽ là rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Vì vậy mà pháp luật yêu cầu một số ngành dịch vụ kinh doanh bất động sản phải có những điều kiện riêng, nhằm hạn chế những rủi ro, biến động lớn trên thị trường bất động sản.

Bốn là, hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chất nghề nghiệp. Là một doanh nghiệp hoặc hợp tác xã tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản thì buộc các loại hình này phải hoạt động liên tục bởi mục đích hướng tới của họt động kinh doanh này là lợi nhuận. Do đặc thù của hoạt động kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên đối với một số hoạt động dịch vụ kinh doanh bất động sản thì phải có yêu cầu về chứng chỉ nghề nghiệp liên quan.

3. Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản

3.1. Chủ thể kinh doanh bất động sản phải được thành lập, đăng ký hợp pháp

Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP có quy định như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. Theo quy định này thì có 02 yếu tố phải đáp ứng khi muốn kinh doanh bất động sản bao gồm: tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp); phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Cho đến nay, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực và đã sửa đổi điều kiện được kinh doanh bất động sản, bãi bỏ điều kiện “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”. Theo đó, cá nhân, tổ chức chỉ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên) mà không cần đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.

Việc không yêu cầu vốn pháp định sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể được “ra đời” tham gia vào hoạt động kinh doanh này, không chỉ bó hẹp quyền kinh doanh bất động sản cho các ông lớn như trước. Tạo sự đa dạng hơn về các sản phẩm bất động sản trong thị trường, khi có nhiều doanh nghiệp cùng tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ nâng cao được chất lượng của sản phẩm bất động sản trong tương lai.

3.2. Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề tương ứng

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là một hình thức kinh doanh đòi hỏi có trình độ chuyên môn cao, với một loại hàng hóa có tính cá biệt và đặc thù, có giá trị lớn, chính vì vậy người kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nắm bắt được kiến thức pháp luật về bất động sản, hiểu rõ được các thủ tục và điều kiện được giao dịch về bất động sản. Có như vậy thì việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc lựa chọn, tìm mua và đầu tư vào bất động sản mới đạt được mục đích thực mà cả hai bên cùng hướng tới. Vì lý do vậy mà khi cá nhân, tổ chức kinh doanh mỗi loại dịch vụ bất động sản khác nhau thì yêu cầu phải có chứng chỉ riêng.

Một là, cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đối với trường hợp cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Pháp luật cấm trường hợp cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch môi giới bất động sản và bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản đồng thời là một.

Hai là, cá nhân, tổ chức thành lập sàn giao dịch bất động sản. Để kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Sàn giao dịch phải đáp ứng được quy chế họa động, tên, địa chỉ, cở sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Ba là, cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản. trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm: bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai.

4.1. Bất động sản có sẵn

Bất động sản có sẵn được đưa vào hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

Một là, nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân hoăc là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

Hai là, quyền sử dụng đất được phép đưa vào hoạt động kinh doanh khi các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.

* Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh

Tùy thuộc vào từng loại bất động sản mà sẽ có những điều kiện riêng để được phép đưa vào kinh doanh, cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện, bao gồm:

– Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất. Bởi khi các bất động sản trên có tranh chấp thì chưa biết chủ sở hữu quyền sử dụng đất là ai. Để bảo đảm quyền lợi cho chủ thể khác khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản thì buộc các bất động sản này phải có chủ sở hữu được nhà nước công nhận và không bị tranh chấp;

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Việc kê biên tài sản để bảo đảm quyền lợi của nhà nước và các bên bị thiệt hại mà chủ thể có tài sản bị kê biên gây ra. Việc tài sản bị kê biên đưa vào hoạt động kinh doanh sẽ gây thiệt hại đến các chủ thể khác khi tham gia giao dịch có đối tượng là tài sản bị kê biên.

Hai là, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Có giất chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất thuộc về cá nhân hoặc tổ chức xác định. Từ đó, cá nhân tổ chức được quyền và nghĩa vụ khi là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó, là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, để ở, để trồng trọt… phát triển kinh tế. Việc giao đất có thời hạn xác định được luật Đất đai quy định cụ thể, tạo điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng trên phạm vi cả nước. Điều kiện trong thời hạn sử dụng đất nhằm đảm bảo rằng đất chưa đến hạn bị nhà nước thu hồi, vẫn bảo đảm được hoạt động kinh doanh và mục đích sử dụng.

4.2. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Những loại bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, riêng đối với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai thì không được Luật Kinh doanh bất động sản đề cập tới.

Đối với nhà đất ở hình thành trong tương lai thì có nhà đất ở thương mại và nhà đất ở xã hội. Nhà đất ở thương mại được cá nhân, tổ chức đầu tư vốn đề xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê, mục đích lợi nhuận lớn. Còn đối với nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức đầu tư nhưng nhằm vào đối tượng có thu nhập thập, hoàn cảnh khó khăn trong xã hội được thuê, mua nhà.

* Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào hoạt động kinh doanh:

Ngoài những điều kiện quy định về bất động sản có sẵn đưa vào hoạt động kinh doanh như không có tranh chấp về bất động sản, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Ngoài ra bất động sản hình thành trong tương lai còn có thêm những điều kiện sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Đối với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư muốn bán, cho thuê mua nhà thì phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn và đúng như cam kết thì bên mua, thuê mua có yêu cầu thì phía ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn lại các khoản tiền mà bên mua, thuê mua đã ứng trước và các khoản tiền khác theo như hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Việc bảo lãnh là biện pháp an toàn mà luật quy định để đảm bảo cho khách hàng, tránh trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng như cam kết, đầu tư dàn trải, sử dụng vốn huy động ban đầu từ khách sai mục đích, gây thiệt hại cho khách hàng.

 

Cam kết của Naci Law khi thực hiện các dịch vụ pháp lý cho khách hàng:
1. Luôn tuân thủ pháp luật Việt Nam và pháp luật Quốc tế.
2. Cập nhật, thông báo tiến độ theo giai đoạn cho khách hàng.
3. Luôn tìm các phương án để hạn chế tốt nhất các rủi ro và giải quyết tận cùng nếu có các rủi ro phát sinh.
4. Hoàn lại chi phí cho khách hàng nếu đã nỗ lực nhưng không thể hoàn thành được công việc.